必見!売却の流れ

flow

不動産売却の流れとワンポイントアドバイス

人生の中で不動産を売却することは、通常何度も経験することではありません。
その為、お客様が不動産の売却をしなくてはならない場面に遭遇した段階から売買が成立して、お引渡しが完了するまでの各段階に応じて流れの説明や、不動産の売却行為で失敗や後悔、被害や損害を受けるような事が無いようにその都度、その段階で気をつけなくてはならない事を流れに沿ってワンポイントアドバイス方式で説明させていただいておりますので、売主様に対して、知識と情報収集のお役に立てれば幸いです♪
step.1
売却検討をしている不動産の相場を知って売却価格の目安を立てる
不動産を売却する検討を始めたら、いくら位で売れそうかの目安を立てます。
先ずは、基本的な物件の周辺相場を客観的に知ることから始めるとよいでしょう。
ライフアンドハースからのワンポイントアドバイス
ご自身で事前に基本相場を勉強されて知識として身につけておけば、その後、実際に不動産会社へ不動産の査定を依頼した際に、一部の不動産会社が戦略営業として出してくる高額査定の罠に引っかからずにすみます。
step.2
査定業務を依頼する不動産会社のピックアップと査定依頼
不動産を適正な時期の中、適正な価格で売却して現金化にする為には、不動産業界の悪しき風習を払拭していて信用、信頼ができる不動産会社との出会いが、今後の不動産の売却行為にあたり、失敗や後悔、被害や損害を受けない為の全てを決めます。
物件価格の査定を依頼するところから実際の不動産会社と付き合いが始まります。
物件価格の査定業務を依頼する不動産会社のピックアップは慎重に行いましょう。
ライフアンドハースからのワンポイントアドバイス
不動産一括査定サイト等で、一斉に数社へ査定を依頼するサイトもありますが、査定を受けたその後は、沢山の営業マンから追客を受ける事となります。
ご自身で事前に基本相場を勉強されて、概ねの適正価格が把握出来ていれば、あえて不動産一括査定サイトを利用し、各営業マンが提出してくる査定内容や金額を見て、高額査定の戦略営業で来ているのか、本当に売主様の事を考えて査定を出しているのか、見定める為の手段として活用してみるのもよいと思います。
尚、当社の査定は2段階の調整が可能です。不動産の査定に対して売主様のご意向が「今の段階は参考にしたいだけだから大体どの位で売れるか金額を早く知りたいだけ。」そんなご希望を持っている売主様には机上査定がお勧めです。
当社の机上査定は
【過去の販売図面保管内 類似商品取引成約事例】
【国土交通省 地価公示・都道府県地価調査】
【国税庁 財産評価基準書路線価図・評価倍率表】
【国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索】
のデータに基づき原価法・収益還元法・取引事例比較法この3つの評価方法で、適正な査定金額を計算し、計算元となる資料を提示した上で売主様へ査定金額を伝えさせていただくものが机上査定となります。
机上査定で査定金額が出るまでの所要時間は、当社の平日通常営業日で、特別にご予約応対などのアポイントがなければ原則1日~2日で売主様へ報告出来ます。
しかし、ご理解をいただけるかと思いますが机上査定で出した金額はあくまで『売却をする不動産に心理的瑕疵や買主様の購入目的が達成出来ないような問題が一切無い物件である』という前提で当社は査定しております。
もしも、その物件に対して各市町で行政調査を行った際に例えば・・・『再建築が出来ない』『上水道の配管が地面の中で他人の敷地を通って越境している』又はその不動産の近隣住民に地歴等の聞き込み調査を行った所、『昔はこの敷地、雑種地になる前はお墓でその後潰したんだよね』『昔の地主が敷地の地中に大量のゴミを埋めていた所を見たことがある』等の問題が発覚した場合には当然に売買価格へ大きな影響を及ぼす事項となります。

よくあるパターンですが・・・

物件調査報告書
「父がいつか使う予定でその不動産を購入したが結局使う事なくそのまま相続になった。
現状その不動産の所有者ではあるが、息子の私はどんな不動産なのか全く分からない。」
というような状況で売主様ですらその不動産の状況を把握できない場合があります。
そういった場合や、不動産の査定に対して売主様のご意向が「既に売りに出すという意思は明確に固まっている。不動産会社に売却行為の依頼をした後で、物件の調査によって問題が見つかり査定価格が下がるようでは困る。」そんなご希望を持っている売主様には、机上査定+現地調査後の総合査定がお勧めです。
対象の不動産に対して、今すぐ買主様が発生してもどのような物件なのか、重要事項の説明が全て行える高いレベルの行政、及び近隣調査を徹底して行い売却をする不動産の物件状況を全て把握致します。調査の結果で良い部分や悪い部分があった場合は机上査定にて計算した査定金額に対して増額、減額計算を行い最終的に適正な金額を売主様へ伝えさせていただきます。
尚、机上査定+現地調査後の総合査定で最終的な適正金額を出せるまでの所要時間は、当社の平日通常営業日で特別にご予約応対などのアポイントがなければ原則3日~4日で売主様へ報告出来ます。
絶対にやって欲しくない不動産業界の悪しき風習とは↓
step.3
査定金額に同意・販売方法の打ち合わせ
査定に使われた資料や査定計算方法など様々な査定内容と査定金額の説明を受け、最終的に売り出し価格やその金額で売却が成立した場合、そこから売却に必要な諸費用を差し引いた上での現金手取り額などで同意ができた場合、今後所有する不動産をその価格でどのように販売してゆき、販売中はどのような報告を受ける事が出来るのか。
不動産業界の悪しき風習を払拭している事が大前提で、これから売却行為を正式に任せる不動産会社が、販売方法に対して、どのような約束をしてくれるのか、細部に渡り担当者の営業マンと徹底した打ち合わせを行いましょう。
ライフアンドハースからのワンポイントアドバイス
適正な時期の中で、適正な価格により現金化を行う一番のポイントは【可能な限り迅速かつ正確に、売りに出した不動産情報を全国に広める事】
間違いなくこの方法につきます!例えば売主様が、「実際に今も家族で住んでいる自宅を、住み続けながら売却するので世間体の目もあるから不特定多数の方には紹介しないで欲しい。」等、所有している不動産を売却したいのは山々だが、どうしても理由があり、広告やインターネットなどの不特定多数の方々が見る媒体へは掲載してほしくない。
というようなご理由が特別に無い限り、売却行為を正式に任せる不動産会社に対して、下記の販売方法指示は必ず行う約束をさせる事を推奨致します。

販売方法の指示その1

『速やかにレインズへ登録掲載して全国の不動産会社と情報と販売を共有して下さい。』
レインズ登録確認説明書
国土交通大臣から指定を受けた東日本不動産流通機構という、公益財団法人が存在しそこが運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムReal Estate Information Network System不動産流通標準情報システムというインターネット上のサイトがあり頭文字をとって不動産業界内ではそのサイトの事をREINS『レインズ』と呼びあっています。(以下の説明もレインズと呼びます。)
公益財団法人東日本不動産流通機構の会員になっている不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うサイトがレインズで、不動産業者間での情報と物件販売の共有が常にリアルタイムで行われています。
尚、実際に不動産の売却行為を正式に依頼をした不動産会社が、その後レインズに、登録をしてくれたのか、又登録をし続けてくれているのか、を確認する方法があります。

販売方法の指示その2

『レインズを見て資料請求をして来た他の不動産会社へ
「全ての媒体に対して広告掲載は可能です。」と指示を出して下さい。』
『広告掲載可能』この言葉は不動産業界の中で「どこの不動産会社もこの物件情報を自由に広告してよい」という意味になります。
このようにしておくと、どの不動産会社も自社ホームページや各不動産ポータルサイト(スーモ、ホームズ、アットホーム等)新聞折り込み広告や不動産情報誌などへ、自由に広告することが出来ますので結果として多くの買主様の目に触れて、案内数も増え、購入希望者が沢山集えば不要な指値を受けずに、適正な価格で売れる可能性が高まります。
しかし逆に「新物件だから自分の会社だけネットや広告に掲載をしておけば、数多く買主の反響を独占出来るし、両手取引を実現させられる可能性が高まる。
他の不動産会社にはこの新物件情報を『ネット掲載や広告への掲載は一切禁止』
と伝えて、他社に新規で買主の問い合わせが行かないように広告活動を制限しよう!」等と、もしもこれから売却行為を任せる不動産会社が、会社の利益都合のみを優先し、レインズを見て資料請求をして来た他の不動産会社へ『広告掲載不可』と売主様に知られぬよう裏で告知されてしまうと、当然に他の不動産会社は売主様の物件情報をインターネットや広告、不動産情報誌などに掲載して広告する事ができず、買主様への紹介する割合が減少してしまい売主様の売れ行きに影響を及ぼしますのでご注意下さい。
絶対にやって欲しくない不動産業界の悪しき風習とは↓
失敗しない為の売却基礎情報《広告掲載禁止指示》
利益を追求し、自分の会社の都合のみを最優先にする一部の不動産会社は売主様から売却行為の依頼を受けた新物件情報をネタにこのような戦略営業も行います。

『新物件だから自分の会社だけネットや広告に掲載をしておけば、数多く買主の反響を独占出来るし、両手取引を実現させられる可能性が高まる。
新物件で仮に4件問合せがあれば、その内の1件が新物件を買ってくれて両手取引成立♪他の3件には類似物件を紹介して、その物件を決めてもらえれば更に追加でビジネスが生まれ利益になるぞ!他社にはこの新物件情報を【ネット掲載や広告の掲載は一切禁止】と伝えて、  他社に新規で買主の問い合わせが行かないように広告活動を制限しよう!』
今の時代、買主様も不動産探しの方法は様々です。
広告で物件を見つけようとする方や情報誌で見つけようとする方、インターネットでみつけようとする方等々本当に現在は情報社会なので色々な媒体から不動産情報を探せる時代です。
買主様が実際に不動産会社へ足を運んで物件の紹介を受けたり詳細を確認するのは各媒体を見て良い物件、気になる物件が見つかってからです。

そんな折、自社の販売経費内や、自社でやろうと決めた販売活動のみで、売主様に確認や許可も取らず、他社に対し新物件の情報掲載方法を禁止にしていれば、他社は広告活動が何も出来なくなりますので全ての各媒体に対して売主様の新物件情報が掲載される事はありませんね・・・これでは売主様の物件情報が買主様の所まで行き渡っているとは言えません。

又、売主様が売却行為を依頼した不動産会社だけが広告やインターネットに新物件情報を掲載をしていたとしても小さい枠のスペースにたったの1物件だけ。
その枠スペースの上下に他社も重ねて同じ物件を掲載していればそれなりに目立ちますが、1社、1マス、1物件の掲載のみじゃ、買主様から見落とされる可能性もありませんかね・・・
step.4
売却行為の正式委託・媒介契約の締結
査定業務の内容と査定金額、その後の販売方法や途中経過の報告方法の計画に納得や満足が出来る内容であればいよいよ所有されている不動産の売却行為を正式にその不動産会社へ依頼し媒介の契約を結びます。
媒介契約の中には形態が3つありますが全てに異なった特徴がありますので、売主様の希望する売却方法などを踏まえてどの媒介契約を結ぶかを決定しましょう。
又、売り出す前に「建物検査(インスペクション)」を行って建物の状態を把握したり、「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」に申し込む場合もあります。

インスペクション

住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するものです。
既存(中古)住宅の場合は、売主様も買主様も個人であることが多いので、売買の対象となる住宅の状態について正確な情報を理解したうえで購入の意思決定や交渉ができるようにする事で安心して取引を行うことができ、引き渡し後のトラブルを軽減する効果が期待できます。

既存在宅インスペクション・ガイドラインでは

『基礎や外壁などの部位ごとにひび割れや欠損などの劣化や不具合が生じている状況を、目視や一般的な計測機器を使って検査し、その結果を依頼主に報告すること』
と定義しています。検査対象は、足場を組まずに移動できる範囲に限られ、一戸建てでは小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲などとしています。
更に、既存(中古)住宅の売買時にインスペクションが活用されるように、売買を仲介する宅地建物取引業者の役割を強化する宅建業法の改正が行われました。
法改正によって、既存(中古)住宅の売買にかかわる各手続きにおいて、宅建業者は次のことが義務付けられるようになります。
  1. 媒介契約の締結時にインスペクションを実施する検査機関等のあっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付
  2. 買主様等に対してインスペクションの結果の概要等を重要事項として説明
  3. 売買契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付
この改正によって、一般消費者にとっては、仲介を依頼した宅建業者が、インスペクションの検査機関をあっせんする場合はそれを利用したり、インスペクションが実施されている場合にその結果について詳しい説明を受けたり、引き渡し後のトラブルを防ぐために建物の状況を書面で受け取ったり、といったことができるようになります。
ライフアンドハースからのワンポイントアドバイス

媒介契約の形態その1【一般媒介契約】で不動産会社へ売却行為を任せた場合

  • 売主様が複数の不動産会社へ直接重ねて売却行為の依頼が出来ます。
  • 売主様が自ら見つけた買主様と直接ご契約が出来ます。
  • 受けた不動産会社は売主様に対して販売中の進捗状況報告の義務がありません。
  • 受けた不動産会社は売主様から売却行為の依頼を受けた不動産情報をレインズへ登録する義務も生じません。
※売主様と不動産会社、お互いに縛りや規制をあまり設けずに、私の不動産で買いたいなって良い人がいたら紹介してよ♪的な口頭ベースでも進められる売却行為の契約内容です。

媒介契約の形態その2【専任媒介契約】で不動産会社へ売却行為を任せた場合

  • 売主様が売却行為の依頼が出来る不動産会社は1社限定となります。
  • 売主様が自ら見つけた買主様と直接ご契約が出来ます。
  • 受けた不動産会社は売主様に対して2週間に1度以上、口頭又は文章にて販売中の進捗状況を報告する義務が生じます。
  • 受けた不動産会社は売主様から売却行為の依頼を受けた不動産情報をレインズへ7営業日以内に登録する義務が生じます。
※売主様と不動産会社、お互いにそれなりに責任の縛りや規制を設けて積極的に買主様を見つける努力業務も発生し業務を遂行して行く契約内容となります。

媒介契約の形態その3【専属専任媒介契約】で不動産会社へ売却行為を任せた場合

  • 売主様が売却行為の依頼を出来る不動産会社は1社限定となります。
  • 売主様が自ら見つけた買主様とも直接ご契約は出来ません。
  • 受けた不動産会社は売主様に対して1週間に1度以上、口頭又は文章にて販売中の進捗状況を報告する義務が生じます。
  • 受けた不動産会社は売主様から売却行為の依頼を受けた不動産情報をレインズへ5営業日以内に登録する義務が生じます。
※売主様と不動産会社、お互いギチギチに責任の縛りや規制を設けて、積極的に買主様を見つける努力業務や販売中の状況報告義務も短い期間で発生し業務を遂行して行く契約内容となります。
step.5
売出し開始・購入希望者の発見
当初の売り出し価格はその後の売却活動に大きく影響します。売主様の私情価格も大切ですが周辺の物件動向を踏まえた市場価格も重視して慎重に決めましょう。
適正な価格できちんと物件情報を広めていれば通常は、1ヵ月から長くても半年以内には購入希望者が現れると思います。
購入希望者が発生し、購入する為の条件等が発生した場合はその条件を検討します。
もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件があれば、譲れる点と譲れない点を明確にして売主様も買主様もwin-winの関係で良いご縁が結べるように進めて参りましょう。
ライフアンドハースからのワンポイントアドバイス
契約締結後に「聞いていなかった!」と生じる民事トラブルを防止する為に、売出し開始を行う前の段階で物件に関して知り得ている情報をできるだけ正確に、良い事も、悪い事も不動産会社を通じて購入希望者へ提供しておきましょう。
特に物件に不具合や欠陥などがある場合には誠実に購入希望者に伝えることが大切です。また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。
step.6
ご契約・お引渡し
売買条件を合意したら買主様と売買契約を締結致します。
その際の別添資料で『付帯設備表』によりお引渡しをされる際、売主様は敷地内から、何を持って行き、何を残して行くのかを忘れぬように全て文章で記録されているか?!
取引が終了するまでに、万一問題が起きた場合の処理方法は?!
売主様と買主様のどちらかが有利になるような合意の無い偏りが無いか?!
売買契約書と別添資料を読み合わせる際に中立的によくチェックしましょう。
お引渡しの日には、最終残金を買主様よりお支払いいただき代わりに、権利証や鍵などその不動産にまつわる物や資料を全て買主様へ差し上げて、名義も買主様へ変える登記を行い引き渡す日となります。
そのお引渡しの日を『決済』と呼びます。
決済を行う為には、売主様側に残債や物件に抵当権が設定されている場合は、事前に金融機関へ連絡し抵当権の抹消処理や書類の準備を行う必要があります。
司法書士へ必要書類を提出し、抵当権の抹消登記費用の見積もりや、登記の依頼をかける必要があります。
その他、一件一件違う様々な取引状況に応じて決済前に段取りを行う必要があります。
当社は上記のような関係各所に連絡、打ち合わせ、日程調整、段取りをまとめ、決済日には水道メーターの名義変更手続きや電気、水道、ガスなど、売主様から買主様への使用者変更、公共料金の名義変更等の手続きも必要となります。
各市役所、町役場への変更申請書類の提出や、混み合っていて中々電話が、オペレーターに繋がらない面倒な各種使用者変更手続き等、全て当社が代行処理致します。
ライフアンドハースからのワンポイントアドバイス
当社では全ての告知、約束事を書面で残し「言った!言わない!」という民事トラブルを、回避させる内容で、売主様と買主様がお互いに安心できる売買契約を締結させます。
お引渡しの条件が約束通りに果たされているのかしっかりと当社がお引渡しの1週間程、前に最終確認を行いますので売主様も買主様もトラブルが無いお引き渡しを完了させます。
尚、売主様は当社が前もって発行する『決済の流れ』に沿って決済日までに数少ない必要書類を揃えていただくのみ。
不安やストレスのない安心で楽な決済により、最後まで気持ちの良いお引渡しのサポートを受けることが出来ます♪
ライフアンドハースは当社を信用、信頼をして売却行為の依頼を下さった全ての売主様に「ライフアンドハースを通して不動産を売却したら『失敗した。』『後悔した。』『損をした。』」などという悲しい思いは絶対にさせない事を約束します♪