失敗しない為の売却基礎情報【高額査定】

expensive assessment

  • 不動産を売却しようとご検討中のお客様へ
  • 現在既に不動産を売却中の売主様へ
不動産業界では大切なご資産である不動産を売るのにあたり事前に知っておかないと売主様が被害や損害を受けて、失敗や後悔をする基礎的な情報がありますので、それがどのような事なのかこのページで分かりやすく伝えさせていただきます。

不動産の売却基礎情報
その1

自社利益第一主義の不動産会社は、売主様から不動産売却や価格査定で
お問い合わせがあった際、先ずはとにかく売却行為の依頼を正式に受ける事へ執着、
1円でも高く売りたいという売主様の心理を利用し売出価格の高額査定を餌にする。

そもそも不動産会社が行う『価格査定』とは国家資格を有する不動産鑑定士が行う『不動産鑑定評価』とは大きく異なり、基本的に査定形式や査定内容は自由であり、査定した価格に対しても法的な責任は一切ありません。
この為、調査方法や査定方法も各不動産会社によりまちまちで内容や精度も様々です。

そして、何より肝心な事は不動産会社が行う『価格査定』とは「この位の価格であれば売れると思いますよ。」という参考、意見、予測であり、「この価格であれば当社が買い取りますよ。」というような査定金額で現金化を約束された価格ではない。という事です。
更にその参考、意見、予測が外れても価格査定を行った不動産会社に法的な責任も罰則もありません。

不動産仲介業とは売主様の不動産を買い取るのではなく販売行為の依頼を受けて、その後、買主様を見つけて売買契約を締結させられれば成功報酬として仲介手数料を受け賜れる。という『情報』を扱う事で利益を上げられる業種ですので「自社で物件を買う。」という判断をしない限り、仕入れで在庫を抱えるリスクを伴わないのが不動産会社です。

よって、言い方を変えれば売主様から売却行為の依頼を受けただけの不動産が、自社で提示した価格査定の金額で、将来に渡り売れても売れなくても、その不動産会社は一向に困らない。という現実があります。

それでは何故、自社利益第一主義の不動産会社は高額査定を餌にしてまでも、一般の売主様より正式に不動産の売却行為の依頼を受けたいのか?!
売主様から不動産売却行為の依頼を受けられた不動産会社のメリットは何か?!という立ち位置で考えてみましょう。

不動産会社のメリット

メリット1
売主様から正式に売却行為を受けられた場合、その不動産が空き地や空き家ならば
会社名が入った売出中の看板やのぼり旗を無償で設置出来る。
その行為で一体どのような効果が生まれるのでしょうか?!
これから新たに不動産の売却を何処かの不動産会社へお願いしようと考えている、お客様の立場に立って考えてみましょう。
例えば自分がこれから売却を考えている不動産がある町を走っていた際に、あちらこちらの至る所で『●●不動産 好評販売中』という看板や、のぼりの旗が沢山見受けられたらどのような印象を受けますか?!
「あれ~この町、何処見ても●●不動産の看板ばかり。きっと地元で手広くやっていて皆が不動産を売る時に安心して頼っている不動産会社なんだろうな~よし、自分も不動産の売却相談をする時は●●不動産へ問い合わせてみよう。」
というお気持ちが、人間ですから心理的に少しは生まれると思います。
売主様から売却行為の依頼を受けた不動産に無償で看板やのぼり旗を沢山設置している不動産会社はこれから不動産の売却をお考えのお客様からのお問い合わせが増えますね♪【相乗効果】そこが不動産仲介会社の狙いメリット1です。
メリット2
売主様が不動産の売却行為を不動産会社へ依頼する際に取り交わす契約で
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約と3種類の契約内容があります。
その何れかの契約内容で媒介を受けられる。
一般媒介契約で不動産会社へ売却行為を任せた場合
  • 売主様が複数の不動産会社へ売却行為の依頼が出来ます。
  • 売主様が自ら見つけた買主様と直接ご契約が出来ます。
  • 受けた不動産会社は売主様に対して販売中の進捗状況報告の義務がありません。
  • 受けた不動産会社は売主様から売却行為の依頼を受けた不動産情報を指定流通機構への登録義務が生じません。

※売主様と不動産会社、お互いに縛りや規制をあまり設けずに、私の不動産で買いたいなって良い人がいたら紹介してよ♪的な口頭ベースでも進められる売却行為の契約内容です。

※この内容で契約した不動産仲介会社は上記のメリット1も達成出来る上、原則売主様に対して販売状況の報告義務も生じないので仲介業務が減り楽です。
又、全国の不動産会社と連携を図り情報と販売を共有する為に行う指定流通機構への登録義務も生じませんので、売り出しを開始したばかりの新物件と言われる間は、自社のみで物件情報を独占出来て、自社のみがネットや広告に新物件の掲載を行えば買主様からのお問い合わせによる反響も独占出来る仕組みが作れます。

期間を置いても自社のみでは売れ行きが進まぬようであれば指定流通機構へ登録して他社へ買主様をみつけてもらえるよう情報と販売を共有する設定をする事も出来ます。
登録の義務が無い以上、一般媒介契約を締結してから半年後に指定流通機構へ登録しても問題無いのですから、登録するタイミングを自社で決められます。

※一般媒介契約で売却行為の依頼を受けた不動産会社のデメリットとすれば売主様ご自身が別の不動産会社へも並行して売却行為の依頼を出来る事となっておりますので自身が知らない内に他社が買主様をみつけてしまい、ご契約が締結されてしまえば、不動産会社は成功報酬の仲介手数料以外売主様へ広告費等の請求はしてはならない為、今までの販売努力やかけて来た販売促進費は水の泡となります。
あまり販売促進費をかけていない不動産会社であれば最悪他社で決まってしまっても一般媒介契約で売却行為の依頼を受けたメリットの方が多いでしょうね。

《専任媒介契約で不動産会社へ売却行為を任せた場合》
  • 売主様が売却行為の依頼を出来る不動産会社は1社限定となります。
  • 売主様が自ら見つけた買主様と直接ご契約が出来ます。
  • 受けた不動産会社は売主様に対して2週間に1度以上、販売中の進捗状況報告の義務が生じます。
  • 受けた不動産会社は売主様から売却行為の依頼を受けた不動産情報を指定流通機構へ7営業日以内に登録する義務が生じます。

※売主様と不動産会社、お互いにそれなりに縛りや規制を設けて積極的に買主様を見つける努力業務も発生し業務を遂行して行く契約内容となります。
※この内容で契約した不動産仲介会社は上記のメリット1も達成出来る上、売却行為の依頼を受けているのは全国の不動産会社の中で自社1社のみなので、売主様が自ら見つけた買主様と直接取引が行われてしまう事を除けば知らない所で勝手に物件が売れてしまい今までの販売努力やかけて来た販売促進費が水の泡となってしまう事を防げます。
売主様とその物件を担当する窓口の不動産会社となれますので自社で買主様をみつけられれば両手取引が達成出来ますし、中々自社で買主様を見つけられない場合であっても宅地建物取引業法で売却行為を専任媒介で受けた不動産会社はその不動産情報を指定流通機構(レインズ)へ7営業日以内に登録しなくてはいけませんので、他社の不動産会社から買主様を紹介してもらいご契約が締結出来れば売主様から成功報酬である仲介手数料は受け賜れるので最悪でも片手取引は達成出来る仕組みが作れます。

《専属専任媒介契約で不動産会社へ売却行為を任せた場合》
  • 売主様が売却行為の依頼を出来る不動産会社は1社限定となります。
  • 売主様が自ら見つけた買主様とも直接ご契約は出来ません。
  • 受けた不動産会社は売主様に対して1週間に1度以上、販売中の進捗状況報告の義務が生じます。
  • 受けた不動産会社は売主様から売却行為の依頼を受けた不動産情報を指定流通機構へ5営業日以内に登録する義務が生じます。

※売主様と不動産会社、お互いギチギチに縛りや規制を設けて、積極的に買主様を見つける努力業務や販売中の状況報告義務も短い期間で発生し業務を遂行して行く契約内容となります。
※この内容で契約した不動産仲介会社は上記のメリット1も達成出来る上、専任媒介契約売却行為の依頼を受けた場合のメリットと共に売主様自らも買主様を探せない、又は探しても直接ご契約が出来ない環境を作れるので、知らない所で、勝手に物件が売れてしまい今までの販売努力や、かけて来た販売促進費が水の泡となってしまう事を確実に防げます。

如何でしょうか・・・
不動産会社は売主様から不動産売却のご依頼を新規で正式に各媒介契約で受託をすれば、看板設置で【知名度アップ】広告掲載で【反響集客アップ】買主様が沢山集まれば【成約率アップ】ご契約の件数が増えれば【利益アップ】、とメリットが沢山あるのです。

だからこそ、自社利益第一主義の不動産会社は、何としてでも売主様から不動産売却行為の依頼先で自社を選んでもらおうと、あの手この手の戦略営業で話しを進めます。

売主様から不動産売却のご依頼を媒介契約で受託する一番簡単な戦略営業の方法論としましては、「この不動産会社に売却行為をお願いしようかな。」と売主様が思う、最後の決め手はなんでしょうか?!
会社の規模、担当営業マンの人柄、色々と要素はあるかと思いますが一番の理由はやはり『所有している不動産を1円でも高く売ってくれて現金化にしてくれる不動産会社』ではございませんか?!この心理につけ込んで、売り出し価格を査定する時に相場よりも(他社よりも)遥かに高値な高額査定を出して
【とにかく売主様から不動産の売却行為の依頼を受ける事が最優先!】
【高額査定をしたその金額で売れる、売れないなんて二の次!】
【一番初めの査定行為からが既に戦略営業の不動産会社がいる!】

高額査定の戦略営業にかかった場合、売主様の物理的デメリット

一般的に取引をされている価格が1,000万円前後の土地を売りたいとなった場合、不動産会社数社に査定見積もりを出させた所1,000万円と査定をしてくる、不動産会社Aと、1,500万円と査定してくる不動産会社Bがいた場合に売主様のお気持ちとしてはやはりB社に期待をしてしまうのが人の常ですよね。
しかし、思い出して下さい。
冒頭で説明致しましたが不動産会社が査定をしているのは車やバイクのような『実際に自社で買い取る価格』を査定して出しているのではなく、この位の金額で市場に売りへ出せば買主様が買って下さるのではないでしょうか?!という『成約予想価格』の査定見積もりを出しているだけなんです。
その金額で売れなくても何も責任はありません。
更にもう一つ思い出していただきたい事が不動産会社は売主様の不動産が査定した金額で将来に渡り、売れようが売れまいが不動産会社の懐は痛まない。

・・・でしたよね。ここでピンと来た売主様は流石です。そうです。
初回の価格査定時に、いかにも高く売れるような言葉や資料を基に、高額な査定金額を提示してとにかく売主様から正式に売却活動の依頼を正式に受託さえできれば、不動産会社はその時点でもメリットが沢山ありました。

その後の販売も、相場より高い金額で売り出していても当然に売れず、時間だけが経過して行きますので最終的には売れないと困る売主様が売却活動の時間の長さに根負けしてしまいます。
更には高額査定をした不動産会社からも「近所で類似商品がもっと安く売り出してきた。」等、様々な外部要因の理由を告げられ値段を適正価格に下げるよう誘導され売主様が自ら本来取引をされるべき適正価格まで徐々に値下げをしてゆく。

・・・そんな事をしたらどうなるか

ここは買主様の立場に立って心理を考えてみましょう。
自社利益第一主義の不動産会社が出してきた高額査定金額を信じて、相場は1,000万円前後だけど、長い間1,500万円で売り出されていた。
売っているのは買主皆様が知っていたけど金額が高いので誰も手を出さずにいた物件。
有る時、売主様サイドから徐々に価格を下げて来て現在ようやく適正価格の1,000万円となった。そろそろ相場かな。と、買主様から問い合わせが発生する。
価格と素材のバランスが良い為、物件は買主様に気に入られていざ購入のお申込み。
という段階で、出て来る買主様のお言葉。
「この土地ってネットや広告でずっと昔から売りに出ているから見て知っているんだけど随分長い間売れていないよね。何で?!単純に高いから?!それとも何かいわくつきの悪い物件じゃないよね?!ここに来てどんどん売主さんが金額を落として来ているじゃない・・・・・困っているかもしれないから言えばもっと価格下がるんじゃない?!もっと価格の交渉してきてよ!」

徐々に値下げを行い、既に相場の価格になっている物件。
元々適正相場の1,000万円で売りに出していたら本来は既にその価格のまま取引がまとまってもおかしくないのですが、過去の販売状況を知る買主様の心理から更なる値引きを要求させてしまい、結局相場よりも安く、色をつけないと売れない不動産になってしまう。
最終的に取引がまとまった価格は900万円だった。等の価格被害に合う事が多々あります。

当初に高額査定をした金額より最終的に数百万円も金額が下がって取引がまとまっても、売却活動の依頼を受けただけの自社利益第一主義の不動産会社にとっては痛くも、かゆくもないないのです。

戦略営業で高額査定を行った不動産会社も現実的には適正価格が1,000万円の土地だという事は重々承知の上ですから、そこを基準に金銭的な損害として仲介手数料を計算した際、1,000万円で取引が成立した場合の仲介手数料はA388,800円(税込み)。
本来、承る事が出来たかもしれない金額ですね。
しかし高額査定で販売期間が長引き、買主様から相場を無視した指値を受けて900万円で取引が成立した場合の仲介手数料はB356,400円(税込み)。A-B=仲介手数料で考えるとたったの32,400円の差でしかありません。

本来請求できたかもしれない仲介手数料より32,400円低いだけで、長い期間、看板やのぼりの旗は無料で設置できていたし、新物件の出現として広告やネットに掲載して売り出していたので買主様から新規のお問い合わせや反響も数件集客できた。充分な程にネタとして利用出来た。
自社利益第一主義の不動産会社にとっては万々歳ですね。

しかし、売主様はどうなりますか?!

結果的に売買価格で大きな指値を入れられ1,000,000円もの損害を受けました。
何故こんなに酷い目に合ってしまったのでしょうか・・・

信じて査定を頼んだ不動産会社が売主様の不動産が適正な価格で売却される事よりも、新物件の受託を最優先に考え、適正ではない売り出し価格で市場に出されて適正な成約時期や成約価格を逃している。

【査定を頼んだ不動産会社に高額査定という戦略営業を初めからされている!】

信じられないかもしれませんが、不動産業界内ではこのような出来事が今でも普通に横行しているという事実を、被害や損害を受けて失敗や後悔をしない為に、不動産をこれから売却しようとご検討中のお客様や、既に現在不動産を売却中の売主様に知っておいていただきたいのです。
インターネットでも簡単に不動産の査定が依頼出来る今の時代、大切なご資産の売却査定で依頼を頼む不動産会社をしっかり見極める目と知識が売主様にも必要とされています。
では逆に、どのようにしたらそういった高額査定の戦略営業に引っかからず被害や損害を受けずにすむのか。
その知識や方法を基礎情報として紹介させていただきます。

不動産の売却基礎情報
その2

不動産会社が行う簡易査定に依頼をする前に、
ご自身で相場を調査して最低レベルの相場観を身につける!
売出価格の高額査定を餌にしてくる不動産会社の言いなりにならない!
  • 最低レベルの相場観を身につけたいから、不動産一括査定サイト等に登録して
    各不動産会社からの査定結果や意見を徴収しようとしている事が間違っているの?!
  • これはあくまで当社の考え方ですが、『間違っています。』
    何故ならば、インターネットを利用した不動産一括査定サイトは、現在日本中に約30社以上ありますが、そのどれもサイトを作り運営している会社が宅地建物取引業者(不動産会社)ではないからです。
    不動産一括査定サイトを作成、運営しているのはあくまでWebサイトの制作会社です。
    Webサイトの制作会社から不動産会社へ加盟を促す営業もガンガン来ますよ。
    例えば「当社(Webサイト制作会社)が●●という不動産一括査定サイトを作りました。
    不動産売却依頼で、売主様からの反響が欲しくてたまらない不動産会社の皆様、是非、当社の作った不動産一括査定サイトの会員になり、御社を登録掲載しておけば、一般の売主様から売却査定希望の反響があった際に御社へ紹介致します。
    費用は登録掲載料の他、紹介料で一件につき10,000円承ります。」というような具合です。
ご覧の通り電話やFAXでも普段から頻繁に入会を促す営業が当社にも来ますよ。
ここで知っていただきたい仕組みや立ち位置の知識は・・・

Webサイトの制作会社

自社が作成運営している不動産一括査定サイトに一人の売主様から問い合わせが来て、5社の不動産会社に一括査定の登録がなされれば、その時点で各不動産会社から紹介料で各10,000円、合計50,000円の入金となり儲かる仕組み。

不動産会社

不動産一括査定サイトへの登録、掲載料からして費用の出費があり、その後ようやく来た紹介の反響客に対しても紹介料で費用が出て行く。
集客までの段階で、相当な先行投資を行っています。
Webサイトの制作会社から紹介を受けた反響客である売主様から不動産の売却行為の依頼を正式に受けて、その不動産が売れた時に『初めて』成功報酬で仲介手数料を承る事ができて、先行投資費用の回収や利益増収を出来るのが不動産会社。
「不動産一括査定サイトから紹介で来た売主様からの反響!絶対にモノにしなくては!」
そういった考えになってしまいますよね。
売主様から物件査定の問合わせで5社の不動産会社へ一斉に一括査定の登録がされれば、そりゃあもう不動産会社5社とも、躍起になって売主様の取り合いになりますよね。
高額査定だろうが何だろうが、あの手この手の戦略営業を駆使して売主様から売却行為の受託を取る事が最優先となってしまいます。
不動産一括査定サイトの中にはそういった利益の都合でドロドロした世界があるので、売主様が巻き込まれないよう、先ずは不動産会社が行う簡易査定に依頼をする前に、ご自身で相場を調査して最低レベルの相場観を身につける事をお勧め致します。
  • 不動産一括査定サイトは大抵どこも無料なので正直利用しやすい。
    各不動産会社が無料で査定を行ってくれる不動産一括査定サイトを使わずに自分自身で最低レベルの相場観を身につける事が出来るような別の無料サイトがあるのか?!
  • ハイ。
    当社では一般のお客様が不動産の基本相場を中立的に把握する為に役立つ推奨サイトが4つありますのでご紹介致します♪

お勧めご利用頻度サイトランキング

第4位国土交通省のホームページ内 地価公示・都道府県地価調査
地価公示法に基づき国土交通省土地鑑定委員会が、毎年3月下旬に公表している地価公示価格は各標準地につき2名以上の不動産鑑定士が行った鑑定評価に基づき、その正常な価格を土地鑑定委員会が判定します。
公示価格は、一般の土地取引価格の指標の算定基準ともなっています。
第3位国税庁のホームページ内 財産評価基準書路線価図・評価倍率表
路線価は、土地の課税価格を評価するための基準となる価額として、宅地の価額がおおむね同一と認められる路線(道路)ごとに、毎年1月1日を基準日として、地価公示価格、売買実例価額、鑑定評価額、精通者意見価格などを参考として、各国税局の局長が評定し、それぞれの路線の価額が原則毎年7月1日に公表されます。
不動産取引を検討するにあたっては、対象土地と近隣の土地の価格との比較を行う場合に、それぞれの路線価を比較するとおおよその相場をつかむことも可能です。
対象土地の路線価も参考情報となります。
第2位国土交通省のホームページ内 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索
国土交通省では、不動産市場の信頼性・透明性を高め、不動産取引の円滑化、活性化を図るため、土地総合情報システム取引価格情報提供制度として、平成18年4月より不動産売買に関する登記情報を通じ、全国の不動産購入者に対してアンケート調査を実施しています。このサイトではそのアンケート結果に基づき、実際に売買の取引をされた価格の情報を四半期毎に提供されています。
対象となる物件は、土地、建物、中古マンション農地、林地です。
地域別に検索すると、実際に取引された物件の価格、おおむねの取引時期、物件概要として土地建物の面積・土地の形状、前面道路の状況、用途地域等の情報を閲覧することができる為、売主様が類似する不動産を売却しようと考えていた場合に売り出し価格を決める際の、精度や信憑性の高い判断材料となります。
取引価格情報提供制度について(画像をクリック・タップするとPDFが開きます)
ちなみに、取引価格情報提供制度に基づき送られてくるパンフレットやアンケートに対する説明書、取引をした価格を記入するアンケート用紙及び返信用封筒はこんな内容の物が国土交通省より不動産購入者の元へ送られてきます。
これは実際に私、矢代将光が以前自宅を購入した際に国土交通省から送られてきた生の資料です♪
このような目的で使用するので、売主様と買主様と仲介に入った不動産会社しか知り得ない実際に『取引が成立した契約金額』を教えて欲しい。
という内容ですね。
確かに広告に掲載されている価格は『売主様が売りたい金額』であり、正確には売出価格が正しい相場ではありません。
やはり売主様と買主様のお互いが『合意をされた成約価格』これこそが本当の相場です。
そういった意味では基本的な相場観を養うにあたり、こんなに充実した情報を無料で提供してくれるのは国土交通省のサイトのみでしょうね。
これが実際のアンケート用紙です。
既に購入した物件の住所と面積が記載されております。
よって、国土交通省の方では『何時』『誰が』『何処の不動産を購入したのか』を特定、把握出来てしまうんですね。少し怖い気もしますが・・・(^▽^;)
アンケート用紙内に記入が終われば、最後はこれに入れて送り返してほしいとの事。
ん~段取りは完璧ですね。
このように全国の不動産購入者から取引価格の情報を集め集計、登録、配信を続けているサイトなので、下手な不動産会社へ相場を聞くよりも全然信憑性が高いサイトとなります。

以上がお客様ご自身でも最低レベルの相場観や基本相場を中立的に無料で把握できる推奨サイトでした。
尚、将来的に不動産を売却しようとご検討中のお客様や現在、既に不動産を売却中の売主様も、こんな考え方を忘れずに持っていて下さい。

「買主様も不動産会社の言い値で、高い買い物をつかまされてはならないと不動産購入に対して失敗をしないよう、物件の相場に対して真剣に調査しているはず。民間企業が作る一括査定サイトで不動産会社の戦略営業、高額査定を鵜呑みにして、国が公表している適正相場からかけ離れた金額で売りに出していても、中立的に最低レベルの相場観や基本相場を誰でも簡単に把握できるサイトを国が提供している昨今、買主様も必ずそのサイトを見て勉強をしているだろう。相場よりも高いと誰もが普通に判断できる商品が、果たしてそのままの価格で売れるだろうか?!・・・」

  • 先程、御社は『推奨サイトが4つある』と言っていたけど、
    まだ3つしか紹介をしていないようだがあと残りの1つは?!
  • ハイ。覚えていて下さって誠に有り難うございます♪
    推奨サイトの紹介残り1つ・・・
    実は紹介をするまでもなくお客様は既にご利用いただいております♪
    そうです!今まさにこの文章を読んで下さっている当社のホームページです。
    当社のホームぺージには
    【買主様宛】に専門で作った知識や情報のページ、物件探しに便利な機能と
    【売主様宛】に専門で作った知識や情報のページ、物件査定に便利な機能が搭載されています。
第1位ライフアンドハース 売主様専用不動産売却サポート専門サイト
当社は設立当初から自社のホームページを最大限に活用しインターネットを利用して、不動産の売買をご検討されるお客様を100%応援・サポートしております。
よって、毎日変わる不動産情報に対して、常に目を光らせて随時出てくる【新物件の出現】【価格の変更】【商談中】【ご成約済み】【売主様都合で売り止め】という情報を把握、取得でき次第、速やかに正確な情報の登録更新と配信、削除に尽力しています。
当然に【新物件の出現】や販売途中に【価格の変更】があればその情報を自社ホームページに即登録を行い【ご成約済み】や【売主様都合で売り止め】となれば即その情報を自社ホームページに追加登録を行いその後、既に商品ではない物件で買主様がご検討をなさらぬように物件情報公開の削除を行う。
長年に渡りそういった登録と削除を繰り返すサイクルの中で当社のホームページ内には、《何処で》《どのような物件が》《どの位の価格で》《どの位の時期をもって》《ご成約になった》《売れずに結局売り止めになった》という地元、本庄市・上里町・旧児玉町・美里町・神川町にエリアを限定し、長年密着して登録してきた不動産売買の進行状況と結果のデーターが蓄積されています。
このデーターは全国規模で公表されている情報や一部のアンケートのみを元に登録・配信をされている国土交通省のホームページよりも精密な情報だと自負しております。
その累積データーを売主様に閲覧をいただいた際、何方でも簡単に相場調査が出来るよう販売成約事例検索のページに表でまとめてありますのでどうぞご参照の上ご利用下さい♪
番外編ライフアンドハース 現実店舗内に保管されている当時の販売図面
当社は地元、本庄市・上里町・旧児玉町・美里町・神川町にエリアを限定し、全国の不動産会社が情報と販売を共有する専用サイト『レインズ』によって長年密着して常に目を光らせ【新物件情報の出現】が発生する度に情報元であり、売主様を担当する不動産会社へ即連絡を行い物件の詳細が記載されている紙媒体で『販売図面』という名の資料を請求して、自社ホームページに即登録。
販売期間を得て、ご成約になった後も捨てず大切に保管しております。
何故ならば、その販売図面ファイルの中には自社のホームページにも登録していないような本当に細かい、その物件の歴史そのものが全て記録されており、類似商品を将来売却しようとお考えの売主様にとっては相場調査や売り出し価格、販売方法等、様々な事を過去の取引成約事例を元に検証できる資料となるからです。

ちなみにどのような内容が履歴として記載されているのか。
  1. 物件情報の取得年月日の履歴
  2. 物件概要や場所が記された地図、詳細な物件情報の履歴
  3. 不特定多数の方へネットや広告で紹介が可能だったかどうかの履歴
    ※売主様を担当する不動産会社が囲い込みをしていたかどうかの履歴
  4. 当初の売り出し価格から販売中に価格が上がり下がりしたかの金額と日付の履歴
  5. お客様へのご紹介にあたり、当時の物件担当者から言われた注意点の履歴
  6. 最終的に成約になったのか、売り止めになったのか、日付と理由の履歴
上記のような履歴が記載された書類がファイル化されて長年の取引成約事例として大切に店内に保管されております。
この膨大な販売図面の保管資料は、地元の不動産会社の中でも、唯一無二の参考資料ではないかと自負しております。
それを証拠に、時には地元不動産会社の営業マンや新築建売会社の営業マンから
「●●で売りに出てた土地って何坪位で最後いくらで契約になったんでしたっけ?!」
「●●で●年前に売っていた新築3棟現場ってどの位の金額でどの位の期間で完売したんでしたっけ?!当時の販売図面まだあります?!」
等とプロが不動産の仕入れや査定を行うのに尋ねられてしまう程に重宝されています♪

当社が行う机上査定

宅地建物取引業者が不動産の評価額や売買価格について、お客様に意見を与える時は、法令により根拠を明らかにする義務があります。

宅地建物取引業法第34条の2

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。※前項第二号…当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

その為、当社では
【過去の販売図面保管内 類似商品取引成約事例】
【国土交通省 地価公示・都道府県地価調査】
【国税庁 財産評価基準書路線価図・評価倍率表】
【国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索】のデータにも基づき、以下の評価方法で計算を行っています。

原価法

同様の不動産を再び購入すると仮定した場合に必要な金額を再調達原価といい、そこから価値の低下する要因に応じて減価修正を行なって算出します。
言い換えると、同じような物件を買うにはいくら掛かるのかを計算し、そして建物が老朽化していたり設備が陳腐化している場合にはその分だけ評価額から差し引くことで、評価額を求める方法です。
土地付き建物の評価額を出す際に有効な計算方法です。

収益還元法

不動産から得られる地代・家賃などの収益を将来にわたって算出し、それを現在価値に割引して評価します。

取引事例比較法

近隣の他の不動産を基準として評価額を求める方法です。
近隣の不動産の過去の取引を基準とし、必要に応じて補正・修正や地域・個別物件の要因を比較して不動産の価格を算出します。
地域の相場にあった取引価格を算出できるという利点もあります。

この3つの評価方法で適正な査定金額を計算し計算元となる資料を提示した上でお客様へ伝えます。
当社が不動産の査定を行う上で、常に売主様の事を思い心掛けている事は下記の通りです!

売主様の大切なご資産が適正な期間に、適正な価格で売却が成立し損の無い現金化が出来る為の査定

尚、当社は数ある不動産一括査定サイト等には一切加盟しておらず販売促進費に先行投資を行っておりません。
よって、簡易査定のご依頼や売却相談などがあった際も、売主様に対して受託ありきの戦略営業を行う必要がありません。
当社の査定方法、査定元となる根拠、そして査定金額の意味や思いにご理解や納得がゆき、「上っ面だけ良い事を並べる査定ではなく、きちんと相場で売れる価格が知りたい。ライフアンドハースに査定を任せてみたい。」
と思っていただけたら幸いです♪
どうかご自身の為、大切なご資産である不動産売却にあたり被害や損害を受けぬよう、先ずは失敗や後悔の無い、不動産会社選びをしていただける事を心から願っております。

お客様とのお約束宣言

お客様とのお約束宣言
  1. 当社は高額査定で売主様から物件を預かり、後程値下げをさせる戦略営業は行いません!
  2. 当社は売主様の物件情報を速やかに他社の不動産会社へ流し、囲込み営業は行いません!
  3. 当社は売主様の物件情報で他社に広告活動をさせないような広告制限行為は行いません!
  4. 当社は売主様の物件が適正な時期と価格で売れて、現金化する事を第一優先に働きます!
  5. 当社は本庄市、児玉郡を中心とした地域に密着した不動産情報管理業務及び、感謝をされる不動産仲介サービスを具体的に行ってゆき、未来永劫、お客様と地元地域に貢献し愛され必要とされる会社になります!
全ては当社を信用、信頼、期待を込めて売却行為を任せて下さったご厚意を恩義と捉え売主様の不利益になるような影のある裏切り行為【囲い込み】は一切行いません。
ご相談の初回面談から物件の現金化まで全ての流れを、当社は代表を務めます私、矢代将光が約束通り誠意を持ってサポート致しますのでご安心下さい♪
株式会社ライフアンドハース
代表取締役 矢代 将光