失敗しない為の売却基礎情報【囲い込み】

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  • 不動産を売却しようとご検討中のお客様へ
  • 現在既に不動産を売却中の売主様へ
不動産業界では大切なご資産である不動産を売るのにあたり事前に知っておかないと、売主様が被害や損害を受けて失敗や後悔をする基礎的な情報がありますので、それがどのような事なのかこのページで分かりやすく伝えさせていただきます。

不動産の売却基礎情報
その1

民間企業である不動産会社は当然に利益を追求する為不動産売買契約の際、
【両手取引】を強く望む。

両手取引について

・・・ん?!えっ何?!不動産を売却するのにその基礎情報は何の関係があるの?!
両手取引って何?!
と一般の方は思われると思います。
しかし、不動産業界にはこの自社利益第一主義の会社都合が根幹にある為、時と場合によっては一般の売主様が酷い目にあっているケースが今でも後を絶ちません。
一般的に売主様から売却行為の依頼を受けた不動産会社は、自らの会社で買主様を見つけてご契約を締結出来ますと売主様からも、買主様からも成功報酬として仲介手数料が受け賜れます。
方から数料がもらえる』⇒『両手』取引です。

それはなにか・・・

例えば、売主様から売却行為の依頼を受けた価格2,000万円の中古住宅の販売で
買主様も自社でみつけられてご契約を成立させられた場合、仲介手数料の計算は

2,000万円×3%+60,000円+(税)=①金712,800円(税込)

上記の仲介手数料を売主様と買主様の双方から受領出来るので①×2で合計
合計金額:1,425,600円(税込)
このような高額の報酬手数料をたった一度の取引で受け賜れるのです。
凄い金額ですよね~
売主様から売却行為の依頼を受けた不動産会社が、自ら買主様をみつけて契約を締結させる事。
これが【仲介手数料の両手取引】というものですので先ずは基礎知識で覚えて下さい。

不動産の売却基礎情報
その2

民間企業である不動産会社は当然に利益を追求する為、売主様から売却行為の
依頼を新規に受けた不動産情報を、他の不動産会社に紹介したがらない。
一般の売主様から不動産売却の依頼を受けた不動産会社が、自社のみで買主様を探す。
という行為には例え大手の不動産会社でも限界があり「適正な時期に適正な速度、適正価格で売却したい。」
という売主様のご意向を妨げる事になり兼ねないので、日本では宅地建物取引業法という法律で売却の依頼を専任媒介契約、又は専属専任媒介契約で受けた不動産会社は、速やかに全国の不動産会社と連携を図り、売却依頼を受けた物件情報と販売行為を共有する事が法律で義務付けられております。

・・・とは言え情報と販売をどのように共有するのか?!

実は、世の中には国土交通大臣から指定を受けた東日本不動産流通機構という公益財団法人が存在しそこが運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムReal Estate Information Network System不動産流通標準情報システムというインターネット上のサイトがあり頭文字をとって不動産業界内ではそのサイトの事をREINS『レインズ』と呼びあっています。(以下の説明もレインズと呼びます。)
公益財団法人東日本不動産流通機構の会員になっている不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うサイトがレインズで、不動産業者間での情報と物件販売の共有が常にリアルタイムで行われています。

但し、法律とはいえ、このレインズに登録をすると自社利益第一主義で常に両手取引を狙う不動産会社からすれば面白くない事が生じます。

例えば・・・

例えば、一般の売主様から中古住宅の売却行為の依頼を受けた不動産会社Aが、査定した結果、売出価格は2,000万円となり、その新物件情報をレインズに掲載。
レインズを見た別の不動産会社Bがその2,000万円の中古住宅に対し、ご希望がぴったり合う買主様を見つけてご契約が締結された場合、売主様は仲介手数料を担当の不動産会社Aに、買主様は仲介手数料を担当の不動産会社Bに成功報酬で仲介手数料を支払う事となります。

不動産会社Aがもしも新物件情報をレインズに掲載しないで自社で買主様を見つけてご契約を締結させていれば・・・そうです。
方から数料がもらえる』→『両手』取引が達成出来た訳です。
しかし今回、法律を順守してレインズに新物件の情報を登録したが為に同じ一回の売買契約で不動産会社Aは・・・残念。
方からしか数料がもらえない』→『片手』取引で終了してしまいました。

具体的に入金出来た仲介手数料(利益)で言えば自社で買主様を見つけられてご契約を締結出来れば金1,425,600円(税込)
今回、それが出来ず他社に買主様を見つけられてご契約が締結されてしまったので、シンプルに半額の金712,800円(税込)となってしまう訳です。
考え方ですが一回の売買契約取引の中で不動産会社の立ち位置によっては利益が倍、又は利益が半分になってしまうのです。
挙句に不動産は高額商品です。不動産会社にとっても年中頻繁に取引のお話しが舞い込んでくる商品ではありません。
だから余計に、一回の売買契約取引で、上げられるだけ利益を上げたい!と思う事は無理もないのかもしれません。

だから、自社利益第一主義の不動産会社は考えます。

1

「宅地建物取引業法違反だが、基本的にバレる可能性は低い事だし、だったらそもそも売主から預かった物件情報をレインズなんかに登録しなけりゃいいんじゃないか。
そうすれば他社の不動産会社に新物件の情報が知れ渡る事も無いのでゆっくり自社で買主を探せるし両手取引が狙えるぞ!」

2

「業法違反は罰則もあってヤバいからレインズには一応登録しよう。
でもそれを見て連絡して来た他社の不動産会社には、『もう売れた。』とか『売主の都合で売り止めになった。』又は、『現在買い付けが入って商談中だから他のお客様の見学はお断りしています。』って言っときゃ他社は買主に物件紹介が出来ないだろう。
又は実際にレインズへ登録して登録証明書を発行し印刷した後にすぐ登録を削除して売主には登録証明書を渡して、いかにもレインズ登録をしてあるように演じればいいや!」

3

新物件だから自分の会社だけネットや広告に掲載をしておけば、数多く買主の反響を独占出来るし、両手取引を実現させられる可能性が高まる。
新物件で仮に4件問合せがあれば、その内の1件が新物件を買ってくれて両手取引、他の3件には類似物件を紹介して、その物件を決めてもらえれば更に追加でビジネスが生まれ利益になるぞ。他社にはこの新物件情報を『ネット掲載や広告の掲載は一切禁止』と伝えて、他社に新規で買主の問い合わせが行かないように広告活動を制限しよう!」

等々・・・・
利益を追求し自分の会社の都合のみを最優先にする不動産会社にとって上記の案はどれも素晴らしいですね♪
さ~しかし、この案、この状況。
売主様の立場に立って考えてみましょう。
売主様はきっと「この不動産会社なら、この担当者なら、私の大切な資産をしっかり販売して適正な速度と適正な価格できっと現金化してくれるだろう。」と期待と信用、信頼を置いて売却行為の依頼をされる、又はされたのだろうと思います。

しかし・・・

1をやられてしまうと…

全国の不動産会社には様々な場所で様々な物件をお探しの買主様とお付き合いがあるはず。レインズは日本中何処の売り物件でも情報と販売を共有出来る優れたサイトです。
そのレインズに登録をしてくれない以上、売主様の新物件が他社とお付き合いをしている買主様達の目に触れる事は無いのでしょうね・・・

2をやられてしまうと…

レインズにはしっかり登録されていて登録証明書も発行され渡されている。
だけど、販売期間中にお客様の案内が全然入らない。信じている営業の担当者からも「現状レインズを見た他社からも残念ですが引き合いは一切無いですね。」
と虚偽の報告を受ける。実際は両手取引を成立させる為にその担当者自ら買主様を見つけ、案内してご契約が締結されるまで、ずっとその状態が続くのでしょうね・・・

3をやられてしまうと…

今の時代、買主様も不動産探しの方法は様々です。広告で見つけようとする方や情報誌で見つけようとする方、ネットでみつけようとする方、等々本当に現在は情報社会なので色々な媒体から不動産情報を探せる時代です。そんな折、自社の販売促進費内や自社でやろうと決めた販売活動のみで、他社に対し新物件の販売活動を禁止にしていれば、当然に全ての各媒体に対して売主様の新物件情報が掲載される事はありませんね・・・
又、売主様が売却行為を依頼した不動産会社だけが広告やネットに物件情報を掲載をしていたとしても小さいスペースにたったの1物件だけ。
そのスペースの上下に他社も重ねて同じ物件を掲載していればそれなりに目立ちますが、1社、1マス、1物件の掲載のみじゃ、買主様から見落とされませんかね・・・

上記の案1~案3を売主様が深く実態を知り得る手段の少ない事をいいことに、任された不動産会社が売主様の信用を裏切り、陰で案1~案3をやられていたら売主様にとって大切なご資産の売却に対しての時間やご縁の機会損失、間違いなしです。

物件を売りに出しても中々売れない理由

◆素材に問題がある(日当たりが悪い等)
◆相場よりも価格が高い
だけでしょうか?!・・・もう一つの原因、まさかの・・・

◆信じて頼んだ不動産会社が情報を適正に市場へ流していない!共有していない!
売主様の物件情報が日本中何処にいるか分からない買主様まで届いていない。
新物件が出ているという情報自体が知られていない。
頼んだ不動産会社に物件情報を囲い込まれている!

信じられないかもしれませんが、不動産業界内ではこのような出来事が今でも普通に横行しているという事実を、被害や損害を受けて失敗や後悔をしない為に、不動産をこれから売却しようとご検討中のお客様や、既に現在不動産を売却中の売主様に知っておいていただきたいのです。

昨今は少子化で空き地、空き家も増え続け、場所によっては需要よりも供給が多くなってしまっている不動産の売り物件エリアもございます。
信頼をして大切なご資産の売却行為を依頼した不動産会社には、しっかりとした自覚と責任を持って適正な情報配信をしてもらわないと大変な事になる可能性があります。

両手取引を狙う自社利益第一主義の不動産会社の手法で、物件情報を囲い込まれ、売主様の新物件情報が市場に行き渡らない間に、少ない需要(買主様)が別の類似物件を購入してしまい、本来売主様の新物件情報が適正に広まっていれば早期に売却が成立していたような優良な不動産だったにも関わらず売れ筋の時期を逃し、ダラダラと販売期間だけが過ぎてしまう事により買主様から「この物件って実は昔から売りに出ていてずっと売れずに残っていた物件なのね。」「何か問題がある物件なんじゃない。」「放っておけばもっと価格が下がるわよ。」
という悪い印象やイメージを持たれてしまい適正相場よりも価格を下げないと売れない。
等の金銭的被害に合う事も多々あります。

今の時代、大切なご資産の売却依頼先で頼む不動産会社を、しっかり見極める目と知識が売主様にも必要とされています。
どうかご自身の為、大切なご資産である不動産売却にあたり被害や損害を受けぬよう、先ずは失敗や後悔の無い、不動産会社選びをしていただける事を心から願っております。

お客様とのお約束宣言

お客様とのお約束宣言
  1. 当社は高額査定で売主様から物件を預かり、後程値下げをさせる戦略営業は行いません!
  2. 当社は売主様の物件情報を速やかに他社の不動産会社へ流し、囲込み営業は行いません!
  3. 当社は売主様の物件情報で他社に広告活動をさせないような広告制限行為は行いません!
  4. 当社は売主様の物件が適正な時期と価格で売れて、現金化する事を第一優先に働きます!
  5. 当社は本庄市、児玉郡を中心とした地域に密着した不動産情報管理業務及び、感謝をされる不動産仲介サービスを具体的に行ってゆき、未来永劫、お客様と地元地域に貢献し愛され必要とされる会社になります!
全ては当社を信用、信頼、期待を込めて売却行為を任せて下さったご厚意を恩義と捉え売主様の不利益になるような影のある裏切り行為【囲い込み】は一切行いません。
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株式会社ライフアンドハース
代表取締役 矢代 将光